کمیسیون ماده ۱۰۰

مطابق با ماده ۱۰۰، مالک یا مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از شروع به ساخت و ساز، از شهرداری پروانه ساخت بگیرند. همچنین در راستای مقابله با قانون شکنان، شهرداری موظف است با کمک مامورانش از هر گونه عملیات ساخت و ساز بدون پروانه یا برخلاف پراونه اخذ شده جلوگیری نماید. در صورتی که این اصل نقض شود، عامل یا عاملان برای رسیدگی به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می شوند.

کمیسیون، طبق قوانین شهرداری وظایفش زمانی شروع می شود که افراد در زمینه ساخت و ساز دچار تخلف شوند. بنابراین مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهری یا در حریم شهر باید قبل از اقدام به هر نوع عمرانی اعم از ساخت و ساز، تفکیک اراضی یا ساختمان و… از شهرداری پروانه اخذ کنند. شهرداری­ می تواند عملیات های ساختمانی فاقد پروانه یا مخالف مفاد پروانه را چه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور باشد، جلوگیری نماید.

توجه داشته باشید که شهرداری نمی تواند مستقیما وارد عمل شود و اقدام به تخریب یا جریمه نماید بلکه این موارد از جمله وظایف ماده ۱۰۰ شهرداری است.

به طور کلی تخلفاتی که کمیسیون به آن رسیدگی می کند عبارتند از:

• ساخت بنا بدون مجوز یا همان پروانه ساخت
• ساخت بنا مغایر با مفاد پروانه ساخت
• تغییر کاربری غیر مجاز ملک
• تخلفات مهندس ناظر ساختمان
• عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی، بهداشتی و عدم استحکام بنا
• نداشتن پارکینگ یا داشتن پارکینگ غیرقابل استفاده
• تجاوز به معابر شهری در ساخت و ساز

نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ در تبصره ۸ آن این گونه بیان شده است:

آراء صادره از کمیسیون، هر زمان شهرداری یا مالک یا قائم مقام مالک ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به آن رای اعتراض (تجدید نظر) کنند، ‌ مرجع رسیدگی به این اعتراض یک کمیسیون دیگر در ماده ۱۰۰ شهرداری است. همچنین اعضاء این کمیسیون با کمیسیون صدور رای متفاوت می باشد و اعتبار رای کمیسیون، در اینجا قطعی و لازم الاجرا است.

در اینجا ابتدا باید به این موضوع پرداخت که ماده ۱۰۰ شهرداری ذاتا صلاحیت رسیدگی به چه موضوع تخلفی را دارد. پس از احراز صلاحیت و احراز تخلف، باید شدت و میزان تخلف نیز مورد بررسی قرار بگیرد تا مشخص شود کدام یک از احکام قانون برای صدور حکم در موضوع مورد نظر صدق می کند و در نهایت در صورت مغایرت و نیاز به دفاع، ذینفع باید دفاعیه خود را ارائه نماید. شما می توانید مقاله نحوه دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰ را در سایت وکلای دیوان عدالت اداری مطالغه نمایید.

کمیسیون، درباره نحوه محاسبه جریمه اضافه بنا در تبصره دو قانون این کمیسیون اعلام داشته است:

در صورتی که اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنا که در پروانه ساختمانی درج شده است در اراضی مسکونی باشد و نیازی به قلع اضافه بنا نباشد، ‌ می توان با توجه به موقعیت ملک (بر خیابان اصلی بودن، در خیابان فرعی بودن، کوچه باز یا بن بست) نسبت به دریافت جریمه رای صادر کرد.

در رای صادره علاوه بر موقعیت مکانی نحوه استفاده از فضای مازاد ایجاد شده و نوع ساختمان به لحاظ مصالح مصرفی تاثیر گذار است.

نکته: جریمه تعیین شده نباید از حداقل یک دوم کمتر و یا از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافه بیشتر شود.

در صورتی که مالک از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری باید پرونده را مجدداً به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رای تخریب را نماید.

موارد امکان صدور رای بر جریمه ماده ۱۰۰ شهرداری عبارتند از:

در صورتی که ملک فاقد پارکینگ باشد یا پارکینگ به دلایلی قابل استفاده نباشد بر اساس ماده ۱۰۰ شهرداری تخلف صورت گرفته و کمیسیون می تواند بنا به صلاح دید حکم جریمه یا تخریب بنا را بدهد.

تغییر کاربری به معنای ساخت یک فضای تجاری در بنایی است که پروانه ساخت مسکونی دارد. در این حالت کمیسیون رای به تعطیلی یا جریمه می دهد.

قبل از اقدام به ساخت و ساز باید از شهرداری پروانه ساخت اخذ کرد. در صورتی که فردی اقدام به ساخت و ساز بدون مجوز نماید، مرتکب تخلف شده است و کمیسیون می تواند بنا به شرایط و موقعیت ملک اقدام به صدور رای تخریب یا جریمه نماید.

در صورتی که مالک هنگام ساخت یا نوسازی بنا از حد زمین خود فراتر برود و به نوعی به معابر شهری مثل پیاده رو ها تجاوز کند؛ شهرداری می تواند کار ساخت و ساز یا نوسازی را تعطیل کند یا اقدام به اخذ جریمه و… نماید.

در صورتی که هنگام ساخت یا نوسازی ساختمان اصول فنی یا یهداشتی رعایت نشود شهرداری می تواند اقدامات لازم را مبذول دارد.

اگر زیر بنای ساختمان بر خلاف پروانه ساختمانی باشد؛ یعنی بیشتر از مفاد ذکر شده در پروانه ساختمانی، ‌تخلف اتفاق افتاده و شهرداری می تواند مطابق با قانون با فرد خاطی برخورد نماید.

در صورتی که در مورد فرمول محاسبه جریمه ماده ۱۰۰ شهرداری، نیاز به اطلاعات دارید می توانید مقاله مربوط به آن را مطالعه نمایید.

ساخت و ساز یا نوسازی ساختمان در صورتی که فاقد ایمنی و استحکام لازم باشد؛ مطابق ماده ۱۰۰ شهرداری، حکم به تخریب بنا داده خواهد شد.

مقاله پیشنهادی: نحوه اجرای حکم تخریب کمیسیون ماده صد

آراء صادر شده از کمیسیون غالباً به صورت غیر حضوری و کتبی اعلام می شود و لزومی به پیگیری رای به صورت حضوری و مراجعه به کمیسیون نمی باشد و تنها از نماینده شهرداری برای صدور رای دعوت به عمل می آید.

هر چند حضور ذینفع ممنوع نیست و از انجایی که شهرداری که یک طرف دعوا است در کمیسیون حاضر می شود؛ برای ضایع نشدن حق مالک و یا ذینفع و امکان دفاع، ‌ حضور او نیز ممنوع نمی باشد هر چند روند کار به صورت کتبی است.

مقاله پیشنهادی: مهلت پرداخت جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰

در تبصره ۳ قانون ماده ۱۰۰ شهرداری بیان شده است: مهندسین ناظر ساختمان موظف هستند تا نسبت به ساختمان هایی که مسئولیت شان را دارند به عملیات اجرائی ساختمان با توجه به مفاد مندرج شده در پروانه ساختمان، نقشه ها و محاسبات فنی پیوسته نظارت کنند و در پایان کار ساختمان مطابقت مندرجه را با پروانه، نقشه ها و محاسبات فنی گواهی کنند.

اگر مهندس ناظر برخلاف مفاد یاد شده در پروانه گواهی دهد یا تخلف را در اسرع وقت به شهرداری گزارش ندهد، شهرداری موظف است مراتب را به سازمان نظام معماری و ساختمانی اعلام نماید. شورای انتظامی نظام یاد شده باید مهندس ناظر را در صورت اثبات مقصر بودن و با توجه به میزان اهمیت موضوع به ۶ ماه تا ۳ سال محرومیت از کار و در صورت ارتکاب مجدد جرم، به حداکثر مجازات محکوم نماید.

محکومیت مهندس ناظر در پروانه اشتغال وی درج می شود و همچنین در یکی از جراید کثیر الانتشار از سوی شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی اعلام می شود. رای کمیسیون بستگی زیادی به داشتن یک وکیل ماهر در این زمینه دارد. وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ با توجه به اطلاع از قوانین روز و جمع آوری ادله و مدارک لازم در اسرع وقت اقدامات لازم را مبذول می دارد. دیوان عدالت اداری با در اختیار داشتن وکلای حرفه ای روند انجام این امور را برای شما تسریع و شانس شما را در موفقیت پرونده ها بیشتر می کند.

تراکم موضوع مهمی است که با افزایش جمعیت روز به روز بر اهمیت آن افزوده می شود؛ بنابراین مسئله ساخت بنا به صورت اصولی و طبق پروانه که موجب تراکم مازاد و شلوغی خیابان ها و معابر نشود اهمیت به سزایی دارد.

جریمه های در نظر گرفته شده برای تراکم مازاد به دو صورت در نظر گرفته شده اند:

• ساخت بنا به صورتی باشد که بنا در عین اینکه استحکام کافی ندارد تعداد طبقات زیادی هم داشته باشد و یا به صورت غیر قانونی بالکن ساخته شده باشد. نتیجه این امور بالا رفتن تراکم در ساختمان و در نهایت خطرآفرینی برای ساکنین آن و اطرافیان باشد که در این صورت شهرداری حکم به تخریب بخش های مازاد داده می شود.
  تذکر:در این حالت هزینه های تخریب با مالک یا ذینفع می باشد.
• در حالت دوم زمانی است که تخلف اتفاق افتاده خطرات مهم نداشته باشد و قابل چشم پوشی باشد در این حالت حکم جریمه صادرخواهد شد.

فرصت اعتراض به رای مرجع بدوی کمیسیون ۱۰ روز است و در مرحله تجدیدنظر ۳ ماه فرصت برای اعتراض وجود دارد.

قانون ماده ۱۰۰ شهرداری در رابطه با رضایت همسایه صحبتی نکرده است؛ اما مطابق رویه، رضایت همسایه در کمیسیون ماده ۱۰۰ زمانی مطرح می شود که عموماً در پروسه ساخت و ساز و بر اساس رویه، شاکی خصوصی غیر از شهرداری وجود داشته باشد که در این شرایط معمولاً رأی کمیسیون، تخریب خواهد بود و به این خاطر جهت جلوگیری از این امر جلب رضایت همسایه ضروری است.

این کمیسیون، یک کمیسیون شبه قضایی است که به تخلفات ساختمانی در محدوده شهر و حریم آن رسیدگی می‌کند. این کمیسیون در هر شهر به صورت مستقل تشکیل می‌شود و اعضای آن شامل نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر است.

مالک یا سازنده یک ملک که به تخلفات ساختمانی متهم شده است، می‌تواند با تنظیم لایحه دفاعی، از خود دفاع کند. این لایحه باید به صورت کتبی و مستند تنظیم شود و به این کمیسیون ارائه شود.

نکات مهم در تنظیم لایحه دفاعی کمیسیون ماده ۱۰۰ عبارتند از:

• مشخصات ملک و مالک یا سازنده
• شرح تخلفات ساختمانی
• دلایل و مستندات دفاع
• نتیجه‌گیری و درخواست

در قسمت مشخصات ملک و مالک یا سازنده، باید اطلاعات زیر ذکر شود:

• شماره پلاک ثبتی ملک
• موقعیت ملک
• نام و نام خانوادگی مالک یا سازنده
• شماره ملی و کد پستی

در قسمت شرح تخلفات ساختمانی، باید به طور دقیق و مستند به تخلفات صورت گرفته اشاره شود. این تخلفات می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• احداث بنا بدون پروانه
• احداث بنا مخالف با پروانه
• احداث بنا خارج از حریم قانونی شهر
• احداث بنا در اراضی کشاورزی و باغ‌ها
• احداث بنا در حریم اماکن تاریخی و مذهبی
• تصرف غیرقانونی اراضی ملی و دولتی

در قسمت دلایل و مستندات دفاع، باید به دلایل و مدارکی که نشان می‌دهد تخلفات صورت گرفته به دلایلی غیرعمدی یا قابل توجیه بوده است، اشاره شود. این دلایل و مدارک می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

• عدم اطلاع از قوانین و مقررات ساختمانی
• عدم دریافت پروانه ساختمانی به دلیل عدم همکاری شهرداری
• مشکلات فنی در اجرای عملیات ساختمانی
• حوادث غیرمترقبه

در قسمت نتیجه‌گیری و درخواست، باید نتیجه‌ای که از دفاع خود انتظار دارید، ذکر کنید. این نتیجه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• برابر شدن با رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
• تخفیف در میزان جریمه
• تبدیل وضعیت بنا

با تنظیم یک لایحه دفاعی خوب و مستند، می‌توانید شانس خود را برای موفقیت در کمیسیون ماده ۱۰۰ افزایش دهید. در تنظیم این لایحه، بهتر است از یک وکیل متخصص کمک بگیرید.

در اینجا به برخی از نکات مهم در تنظیم لایحه دفاعی کمیسیون ماده ۱۰۰ اشاره می‌کنیم:

• لایحه باید به صورت کتبی و مستند تنظیم شود.
• لایحه باید به صورت دقیق و واضح به تخلفات صورت گرفته اشاره کند.
• لایحه باید دلایل و مستندات دفاع را به طور مفصل توضیح دهد.
• لایحه باید نتیجه‌ای که از دفاع خود انتظار دارید، ذکر کند.

با رعایت این نکات، می‌توانید یک لایحه دفاعی قوی و مؤثر تنظیم کنید. در نهایت اگر در این مطلب با سوال یا نکته ای رو به رو شدید وکلای سایت وکلای دیوان عدالت آماده پاسخگویی و ارائه مشاوره حرفه یا در مورد مسائل حقوقی به شما هموطنان عزیز هستند.