وکیل شهرداری

چگونه وکیل شهرداری را پیدا کنیم ؟

شهرداری یکی از مهم ترین عناصر در زمینه ارائه خدمات عمومی و بعضا اعمال حق حاکمیت دولت ها به شمار می رود ، و در واقع در تمامی جوامع پیرشفته دنیا شهرداری یکی از مهم ترین ارکان ها در زمینه مدیریت شهری به شمار می رود و ارتباط تنگاتنگی بین حقوق شهروندی و وظایف و تکالیف شهرداری ها وجود دارد.

اما بعضا مشاهده می گردد که این نهاد مهم در مقابل انجام تکالیف و وظایف قانونی خود در مقابل اشخاص حقیقی و حقوقی کوتاهی می نمایند. به عنوان مثال بعضا مشاهده می گردد که شهرداری از صدور پروانه ساختمانی برای مالکین املاک خودداری می نمایند اینجا دقیقا جایی است که وکیل شهرداری می تواند وارد عمل شده و حقوق تضییع شده اشخاص را احیا نماید.

طرح بحث

وفق بند «۲۴» ماده (۵۵) «قانون شهرداری»، یکی از وظایف ذاتی شهرداری، صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی است که در حریم شهر ساخته می شوند و مطابق ماده (۱۰۰) «قانون شهرداری»، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن مکلف اند قبل از هر گونه اقدام عمرانی با تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه اخذ کنند؛ در غیر این صورت، موضوع در کمیسیون ماده (۱۰۰) قانون شهرداری مطرح می شود. براساس مصوبه شماره ۱۶۵۵د ش مورخ

۱۳۷۱/۸/۱۲

شورای عالی اداری، مراحل صدور پروانه ساختمانی به شرح ذیل است.

مراحل صدور پروانه ساختمانی

.. ارائه مدارک لازم به شهرداری توسط ذینفع یا وکیل شهرداری، شامل:

/ درخواست پروانه؛ ۷ نقشه محل وقوع ملک؛ / فتوکپی مدارک مالکیت رسمی سند رسمی)؛ / فتوکپی شناسنامه ذینفع (مالک یا مالکان) و / فتوکپی وکالت نامه در صورت مراجعه وکیل

  • مستند: جزء «الف» بند «۲» مصوبه پیش گفته شورای عالی اداری.. ۲. پس از ارائه مدارک فوق، شهرداری مکلف است ظرف مدت ۷ روز، از وضعیت موجود ملک بازدید و گزارش را

در پرونده درج کند. ٣. پس از طی مراحل فوق، شهرداری با تعیین ضوابط شهرسازی حاکم بر ملک، شامل «نوع کاربری، میزان تراکم

مجاز، تعداد طبقات، حدود تعریض و…»، آمادگی خود را جهت دریافت نقشه های معماری و محاسباتی به متقاضی صدور پروانه ابلاغ می کند.

  • مستند: جزء «الف» بند «۲» مصوبه مذکور شورای عالی اداری. ۴. شهرداری مکلف است حداکثر ظرف مدت ۵ روز پس از دریافت نقشه های مربوط، با رعایت ضوابط اعلام شده

در بند «۱» مصوبه مزبور و ماده (۱۷) «قانون نظام مهندسی ساختمان»، کلیه برگه های پرداخت عوارض و سایر حقوق قانونی متعلق به ملک موضوع تقاضا را ارائه کند.

مستند: جزء «ب» بند «۲» مصوبه ذکرشده شورای عالی اداری و ماده (۱۷) «قانون نظام مهندسی

ساختمان». ۵. پس از طی مراحل سه گانه فوق، شهرداری موظف است ظرف ۲ روز پس از پرداخت و تسلیم قبوض عوارض،

پروانه ساختمان را به وکیل شهرداری صادر کند. • مستند: جزء «ج» بند «۲» مصوبه مذکور شورای عالی اداری.

نکات کلیدی

. شهرداری باید نقشه ها را از حیث مطابقت با ضوابط شهرسازی حاکم بر ملک و همچنین اصول و قواعدی که

رعایت آنها در طراحی، محاسبه، اجرا، بهره برداری و نگهداری ساختمان ها به منظور اطمینان از ایمنی، بهداشت، بهره دهی مناسب، آسایش و صرفه اقتصادی ضروری است، بررسی کند.

  • مستند: بند «۲» مصوبه پیش گفته شورای عالی اداری و ماده (۱۷) «قانون نظام مهندسی ساختمان » ۲. براساس تبصره بند «۲۴» ماده (۵۵) «قانون شهرداری»، شهرداری مکلف است در شهرهایی که نقشه جامع

شهر تهیه شده، در پروانه های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری، محل کسب یا پیشه یا تجارت دائر شود، از مواردی است

که در کمیسیون ماده (۱۰۰) قانون شهرداری مطرح می شود. ٣. براساس رأی شماره ۸۷۱ مورخ

۱۳۹۴/۷/۱۴

هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبه شورای عالی اداری که شهرداری را به قبول سند عادی اموال غیرمنقول و صدور پروانه ساختمانی قبل از تصديق صحت و اعتبار آن در مراجع ذی صلاح مکلف کرده است، مغایر قانون شناخته شده و ابطال شده است و براساس آرای متعدد هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبات برخی مقامات مبنی بر جواز صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی ابطال شده است. بنابراین، به خواسته الزام به صدور پروانه ساختمانی با اسناد عادی که به تنفیذ و تأیید مراجع قانونی صلاحیت دار به شرح مندرج در ماده (۴۸) «قانون ثبت اسناد و املاک » نرسیده است، | ترتیب اثر داده نمی شود. • مستند: دادنامه های شماره ۹۶ مورخ

۱۳۷۳/۸/۲۸ ، شماره ۴۷۴ مورخ

۱۳۸۹/۱۰/۲۷

، شماره ۸۷۱ مورخ ۱۳۹۴/۷/۱۴ و شماره ۲۶۶ مورخ

۱۳۹۵/۴/۱۵

هیئت عمومی دیوان عدالت اداری. ۴. اقدام به احداث بنا بدون پروانه، هر چند مراحل اولیه صدور پروانه انجام شده باشد، تخلف محسوب شده و برابر

ماده (۱۰۰) «قانون شهرداری»، موجب پرداخت جریمه خواهد شد. | • دادنامه شماره ۹۳ مورخ

۱۳۷۷/۵/۱۷

هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.

۵. چنانچه طرح دولتی یا عمومی، در مهلت مقرر قانونی پنج ساله اجرا نشود، شهرداری بنابه تقاضای مالک، به

صدور پروانه مکلف است ولی شهرداری به صدور پروانه مازاد بر حداقل تراکم پایه طرح تفصیلی، ملزم نیست. • مستند: دادنامه شماره ۸۱۷ مورخ

۱۳۹۵/۱۰/۱۴

هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ۶. چنانچه طرح دولتی یا عمومی در مهلت مقرر قانونی پنج ساله اجرا نشود، صدور پروانه براساس کاربری قبل از طرح و حقوق مکتسبه خواهد بود. • مستند: دادنامه شماره ۱۶۹ مورخ

۱۳۸۹/۵/۲۷هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ۷، صدور پروانه ساختمانی از وظایف ذاتی شهرداری است و شهرداری نمی تواند انجام دادن این وظیفه در مقابل اشخاص یا وکیل شهرداری را به تعهدی از سوی مالک متقاضی صدور پروانه منوط و مشروط کند. • مستند: دادنامه های شماره ۳۹۹ مورخ۱۳۸۹/۱۰/۶ و شماره ۹۴۸-۹۴۹ مورخ۱۳۹۲/۱۲/۵هیئت عمومی دیوان عدالت اداری ۸. با عنایت به قاعده تسليط و مالکیت مشروع، الزام اشخاص به واگذاری نیمی از زمین خود جهت تأمین فضاهای عمومی یا پرداخت بهای آن به شهرداری به عنوان پیش شرط صدور پروانه ساختمانی، وجاهت قانونی ندارد. • مستند: دادنامه شماره ۴۸۴ مورخ۱۳۹۱/۷/۱۷هیئت عمومی دیوان عدالت اداری . درخواست صدور پروانه صرفا از ناحیه «تمامی» مالکان شش دانگ قابل پذیرش است. ۱۰. شهرداری را نمی توان به صدور پروانه ساختمانی مغایر با کاربری املاک مصوب طرح های تفصیلی و جامع،

ملزم کرد.

در ادامه به متن مستندات مربوط به این حوزه و آرای صادره از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری اشاره می گردد

  • بند «۲۴» ماده (۵۵) «قانون شهرداری»

ماده ۵۵- وظایف شهرداری به شرح زیر است:

۲۴- صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی که در شهر می شود.

تبصره – شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید کند، در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری، محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده (۱۰۰) این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید، در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت، ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند. این تصمیم به وسیله مأمورین شهرداری اجرا می شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل، برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند، به حبس جنده ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل می شود • بند «۲» مصوبه شماره ۱۶۵۵د ش مورخ

۱۳۷۱/۸/۱۳

شورای عالی اداری ۲- شهرداریها مکلف اند براساس مراحل ذیل نسبت به صدور شناسنامه ساختمان که حاوی پروانه، گواهی عدم خلاف و گواهی پایان ساختمان می باشد، اقدام و به متقاضی تسلیم نمایند

الف) حداکثر ظرف مدت هفت روز پس از دریافت مدارک لازم، شامل درخواست پروانه، نقشه محل وقوع ملک، فتوکپی مدارک مالکیت رسمی، فتوکپی شناسنامه ذی نفع (مالک یا مالکین) و در صورت مراجعه وکیل مالک، فتوکپی وکالت نامه، از محل بازدید و گزارش وضعیت موجود ملک را جهت درج در پرونده تنظیم و با تعیین ضوابط شهرسازی حاکم پر ملک (شامل نوع کاربری، میزان تراکم مجاز، تعداد طبقات. حدود تعریض و غیره) آمادگی تحویل نقشه های معماری و محاسباتی را به متقاضی ابلاغ نمایند؛ در غیر این صورت، لازم است علت عدم آمادگی تحویل نقشه ها را کتبة به ذی نفع اعلام نمایند

تبصره – به منظور جلوگیری از استعلام های متعدد شهرداری ها از دستگاههای اجرایی، کلیه دستگاهها مکلف اند در پایان هر سال، طرح ها و پروژه های ساختمانی و عمرانی مصوب خود را به منظور انعکاس در نقشه شهر، به شهرداریها گزارش نمایند. نقشه های شهر باید به گونه ای به روز نگاه داشته شوند که در ابتدای هر سال، نشان دهنده وضع کالبدی شهر در آن مقطع زمانی باشد.

ب) حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از دریافت نقشه های مربوطه، با رعایت ضوابط اعلام شده در بند «الف» و نیز مفاده ماده (۱۷) نظام مهندسی ساختمان، نسبت به ارائه کلیه برگ های پرداخت عوارض و سایر حقوق قانونی متعلقه به ملک مورد تقاضا اقدام نمایند.

ج) حداکثر ظرف مدت دو روز پس از پرداخت و تسلیم قبوض عوارض فوق الذکر، نسبت به صدور شناسنامه ساختمان که حاوی پروانه ساختمان می باشد اقدام نمایند.

تبصره – شهرداریها مکلف اند به تدریج، زمان مصروفه مراحل صدور پروانه ساختمان را از ۱۴ روز به حداکثر ۷ روز تقلیل دهند و دادنامه شماره ۹۶ مورخ۱۳۷۳/۸/۲۸ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری اولا، بند «9» مصوبه سی و چهارمین جلسه شورای عالی اداری به شماره ۱۶۵۵/دش مورخ۱۳۷۱/۸/۱۹که مقرر داشته است: «شهرداری ها موظف اند به منظور حسن اجرای ماده (۷) «قانون زمین شهریه مصوب۶/۲۲/ ۱۳۶۶، با اخذ تعهد از مالک مبنی بر عدم استفاده از مزایای فوق، نسبت به صدور پروانه ساختمان اقدام و همزمان از وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان زمین شهری ) استعلام به عمل آورده و در صورت خلاف ادعای مالک، نسبت به ابطال پروانه اقدام نمایند»، به موجب نظریه مورخ۱۳۷۳/۷/۲۳ فقهای محترم شورای نگهبان، خلاف احکام شرع شناخته نشده است و چون متضمن ایجاد هماهنگی در جهت اجرای اهداف مقنن به شرح ماده (۷) «قانون زمین شهری می باشد، مغایر قانون هم تشخیص داده نمی شود. ثانيا، قانون گذار به منظور تنظیم و تنسيق امور مربوط به اموال غیر منقول و جلوگیری از بروز اختلافات و مناقشات اشخاص نسبت به عین یا منافع و یا حقوق متعلق به املاک و تقليل حجم دعاوی نسبت به آن ها در مراجع مختلف و همچنین ایجاد سهولت در تشخیص صاحبان اعیان و منافع و حقوقی اموال غیرمنقول در بخش های خصوصی و عمومی، ثبت اراضی و املاک و حقوق و منافع مربوط و انجام عقود و معاملات نسبت به آن ها را الزامی اعلام داشته و به صراحت ماده (۲۲) «قانون ثبت اسناد و املاکه کسی را که ملک در دفتر املاک به اسم او ثبت شده و با موافق قانون به او منتقل گردیده، مالک شناخته است و همچنین در ماده (۴۸) قانون مزبور تصریح کرده است که «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.» بنابه جهات فوق الذکر، ہند «۲» مصوبه شماره ۱۵۶۰/ دش مورخ۷۱/۸/۶ شورای عالی اداری که شهرداری را ملزم به قبول سند عادی انتقال غیرمنقول و مکلف به صدور پروانه ساختمان قبل از تصديق صحت و اعتبار آن توسط مراجع ذی صلاح می نماید. مغایر قانون تشخیص داده می شود و به استناد قسمت دوم ماده (۳۵) «قانون دیوان عدالت اداری»، به جهت مذکور ابطال می گردد. • دادنامه شماره ۴۷۴ مورخ۱۳۸۹/۱۰/۲۷هیئت عمومی دیوان عدالت اداری نظر به اینکه مطابق ماده (۴۸) «قانون ثبت اسناد و املاک» مصوب۱۳۹۰/۱۲/۲۶، در مواردی که اسنادی مطابق قانون ثبت ، خصوصا مواد (۳۲) و (۴۷) قانون، باید به ثبت برسند، به ثبت نرسیده باشند، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد و به موجب رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه شماره ۱۶۶ مورخ ۱۳۷۵/۷/۲۸ ، پذیرش اسناد عادی نقل وانتقال اراضی و املاک، مادام که به تنفیذ و تایید مراجع قانونی صلاحیت دار به شرح مندرج در ماده (۴۸) قانون ثبت نرسیده باشد. جواز قانونی ندارد. لذا آرای صادره از سوی شعب چهارم و سی و یکم. در حدی که متضمن معنی فوق می باشد. صحیح و موافق مقررات اعلام می گردد. این رأی به استناد بند «۲» ماده (۱۹) و ماده (۴۳) «قانون دیوان عدالت اداری ». برای شعب دیوان و سایر مراجع اداری ذی ربط در موارد مشابه لازم الاتباع است • دادنامه شماره ۸۷۱ مورخ۱۳۹۴/۷/۱۴ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری با توجه به اینکه وظایف شورای اسلامی شهر در ماده (۷۱) «قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵، احصا شده و وضع مصوبه مورد اعتراض در هیچ یک از شقوق ماده (۷۱) قانون یادشده پیش بینی نشده است و مطابق مواد (۴۸)، (۴۷) و (۲۲) «قانون ثبت اسناد و املاک»، کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا ملک پس از ثبت در دفتر مذکور به او منتقل گردیده یا از مالک رسمی از طریق ارث به ورثه منتقل شده باشد، مالک محسوب می شود و سندی که مطابق قانون، ثبت نشده باشد. در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست، بنابراین مصوبه شورای اسلامی شهر همدان متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی، از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر همدان خارج است و مغایر قوانین پیش گفته می باشد و مستند به بند «۱» ماده (۱۲) و ماده (۸۸) «قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.

خدمات ما